分析地產股5因素

分析地產股 要知5因素

初哥展身手
分析地產股 要知5因素
　　日前，高盛發表研究報告，預期本港樓價在未來18個月將上升三成。報告一出，刺激一眾地產股於當日造好。有分析員指出，要分析地產股的前景，除了樓價的走勢至為重要外，其他的因素如土地儲備、每股資產淨值（Net Asset Value）、息口走勢及負債比率（Gearing ratio）等都不可忽視。

1. 樓價走勢
　　新鴻基金融集團分析員楊海全表示，投資者在分析地產股時，最重要的一定是要留意本港樓價的走勢。這是由於樓價的走勢，與地產股的資產值息息相關，假若樓價上升，地產公司持有的資產（土地及物業）價值亦隨之而上升，利好股價表現。
　　他舉例說，假若有一間地產發展商，其資產值有70%來自地產相關項目，若投資者相信高盛的研究報告，認同本港樓價會在未來18個月上升30%的話，那該公司的資產值便會在未來18個月內上升21%（70% × 30%），並在股價中反映出來。
　　從附圖可見，反映本港樓價走勢的中原城市指數，其走勢與恒指地產分類指數的走勢確實非常相似，顯示本港樓市的興衰，與地產股股價關係密切。
　　楊海全提醒投資者，由於股票市場往往反應較快，故地產股的表現通常較樓價早1至2個月開始上升。
　　投資者若果想得知本港樓價的走勢，可參考中原城市指數及中原城市領先指數，網址為www.centanet.com

2. 每股資產淨值(Net Asset Value)
　　每股資產淨值（Net Asset Value，NAV）是衡量地產股價值的重要指標︰
　　NAV＝(總資產－總負債)÷總發行股數
　　NAV可與股價作比較，要是股價低於NAV，即是股價有折讓，股份可被視為「抵買」；若股價高於NAV，即是股價有溢價，反映股價並不便宜。
　　早前大摩曾發表研究報告，表示看好長實（0001），其中一個的理據，便是長實的股價較NAV折讓達67%，大摩認為長實為本港最便宜的大型地產股。由此可見，股價對NAV的折讓的確是分析地產股的其中一個因素。
　　然而，楊海全提醒投資者，如果想在比較不同地產股的股價對NAV折讓時，一定要選取「同級數」的地產商來作比較。
　　本港大型的地產商的股價對NAV折讓，普遍為10%以下，而中小型發展商則為20%，收租股的折讓較高，幅度介乎20%至30%，大家以後在比較時，一定要多加留意。

3.息口走勢
　　地產股一向被視為息口敏感類股份，故若息口持續上升，對地產股來說都不是好消息。除了因為利息上升，會增加地產商的資金成本外，亦同時增加樓宇買家的成本，影響樓盤的銷情及發展商的盈利。
　　楊海全認為，近日地產股成為升市的火車頭，或多或少與市場預期息口即將見頂有關，但他表示，一旦市場預期錯誤，聯儲局在明年繼續其「審慎有序」的加息步伐，地產股的便可能出現較大的調整，故投資地產股的散戶要密切注視息口的走勢。

4.負債比率(Gearing ratio)
　　負債比率＝總負債÷股東權益總額
　　在分析負債比率對地產股的影響時，投資者一定要與息口一起分析。
　　如果一間發展商的負債比率很高，而息口又正處於上升的周期，那該間公司的利息負擔便會很重，對股價造成壓力之餘，或許還要出售資產以套現還債，減低利息支出。
例子︰
　　鷹君集團（0041）昨日宣布，將於8月推售7至8層朗豪坊寫字樓，為股東套現及減債。現時集團總負債達140億元，出售朗豪坊寫字樓單位後，料負債比率可由去年的80%，下降至60%。
　　楊海全表示，在參考負債比率時，投資者要留意，由於地產商跟銀行簽訂的銀團貸款，都是以本港銀行同業拆息（HIBOR）為利率的基礎，故投資者在分析息口及負債比率對公司的影響時，要以HIBOR的走勢為考慮，而非銀行最優惠利率（prime rate）。

5. 土地儲備
　　由於土地是發展商盈利的最根本來源，對發展商的未來盈利有着舉足輕重的作用。由於地產項目的發展需時，假若投資者認為未來樓價會上升，現時土地儲備愈多的發展商，在未來（樓價上升後）藉出售單位獲利的機會便會愈大。